تکلیف مستاجر پس از فروش ملک

خبرگزاری میزان – تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک سابق، این بوده که در صورت شرط فسخ اجاره در حالت فروش ملک، مستاجر می‌بایست ملک را تخلیه کرده و اجاره بهای معوقه را نیز بپردازد.

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک جدید، نیز تحویل ملک در صورت شرط شدن یا پرداخت اجاره بها، در فرض ابقای عقد اجاره است.

در قرارداد اجاره ملک، مالک یک ملک، منافع ملک را به شخص دیگری، انتقال داده و به وی اجازه می‌دهد که از ملک او استفاده کرده و در مقابل، مال معینی را به عنوان اجاره بها به وی بپردازد. در این قرارداد، به مالک، موجر گفته شده و شخص اجاره کننده نیز مستاجر نامیده می‌شود.

اما گاهی، در اثنای مدت اجاره، مالک ملک، ملک خود را به شخص ثالثی فروخته و در اصطلاح حقوقی، بیع می‌کند. در این وضعیت، اگرچه مالک ملک تغییر کرده، اما بسته به اینکه مالک سابق، حق فسخ قرارداد اجاره را در صورت فروش ملک، در ضمن عقد اجاره، شرط کرده باشد یا خیر، تکلیف مستاجر در مقابل مالک سابق و مالک جدید، متفاوت بوده و این امر، آثار حقوقی متعددی را به دنبال خواهد داشت.

آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد؟

یکی از عقود بسیار پرکاربرد در جامعه، عقد اجاره بوده که به موجب آن، مالک یک مال منقول، همچون خودرو یا غیرمنقول، همچون ملک مسکونی، به شخص دیگری، اجازه می‌دهد که از مال او استفاده کرده و در مقابل، مال معینی را به عنوان اجاره بها به وی بپردازد. در این قرارداد، به مالک، موجر گفته شده و شخص اجاره کننده نیز مستاجر نامیده می‌شود.

البته، حقی که مستاجر، به موجب عقد اجاره پیدا می‌کند، بیشتر از اجازه مالک بوده و در واقع، مستاجر، با انعقاد عقد اجاره، مالک منافع عین مستاجره می‌گردد؛ با این توضیح که هر مال، از دو بخش تشکیل شده: عین و منفعت. به عنوان مثال، در یک ساختمان، بنای ساختمان که با چشم دیده می‌شود، عین ساختمان بوده، اما استفاده‌ای که می‌توان جهت زندگی یا کار، از آن ساختمان نمود، منافع آن ساختمان می‌باشد.

به این ترتیب، با انعقاد عقد اجاره، میان موجر و مستاجر، نسبت به یک مال منقول یا غیرمنقول، دو مالک برای آن مال، قابل تصور می‌باشد: موجر که مالک عین مال بوده و مستاجر که مالک منافع مال می‌باشد و می‌تواند در محدوده قرارداد اجاره و عرف، از آن مال استفاده کند.

از سوی دیگر، خرید و فروش نیز یکی از قرارداد‌های رایج در کشور ما بوده که در حقوق، تحت عنوان بیع، شناخته می‌شود. در قرارداد بیع، مالک یک مال منقول یا غیرمنقول، مال خود را به شخص دیگری فروخته و در مقابل انتقال مالکیت مال، مبلغی را دریافت کرده که به آن، ثمن گفته می‌شود. به طور معمول، در یک قرارداد بیع، مالک مال، مالکیت عین و منافع مال را با هم به خریدار انتقال می‌دهد.

با این وجود، از آنجا که بیع، انتقال عین مال در مقابل قیمت معلوم بوده، هیچ منع قانونی وجود ندارد که مالک یک مال منقول یا غیر منقول، مالکیت عین مال را به شخص دیگری انتقال داده و مالکیت منافع را برای خود نگه دارد. البته این امر، یعنی نگه داشتن مالکیت منافع برای مالک سابق، نباید نامحدود بوده و باید محدود به زمان معین و نسبتا کوتاهی باشد، چرا که عین مال بدون منافع آن، تقریبا بی ارزش می‌باشد.

به این مثال توجه نمایید: شخص الف، ملک خود را به شخص ب، فروخته و در واقع، یک عقد بیع، میان آن‌ها منعقد می‌شود. از آنجا که شخص الف تا مدت یک سال، امکان تخلیه ملک را نداشته، در قرارداد شرط می‌کند که با وجود فروش یا انتقال ملک اجاره ای، منافع ملک، به مدت یک سال، برای الف بوده و وی حق سکونت در ملک را داشته باشد. به این ترتیب، با انعقاد عقد بیع، مالکیت عین ملک به شخص ب منتقل شده و مالکیت منافع نیز پس از گذشت یک سال، به وی منتقل خواهد شد.

با توجه به توضیحات فوق، اکنون می‌توان به این سوال که آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد، پاسخ مثبت داد. توضیح آنکه، در نتیجه قرارداد اجاره، مال مورد اجاره، دارای دو مالک می‌گردد: موجر که مالک عین ملک بوده و مستاجر که مالک منافع ملک می‌باشد. هنگامی که موجر، ملک را به دیگری می‌فروشد، مالکیت خود بر عین ملک را به دیگری منتقل کرده و نه مالکیت منافع. البته، مالکیت منافع، بعد از گذشت مدت اجاره، به خریدار منتقل می‌شود.

البته به طور معمول، در چنین مواقعی، در هنگام فروش ملک، قرارداد اجاره نیز، مطابق مقررات نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید، به مالک جدید منتقل شده و در نتیجه، وی به عنوان موجر جدید، طرف قرارداد با مستاجر می‌گردد. به این ترتیب، در رابطه با تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک جدید و سابق، مشکلی برای هیچ یک از طرفین پیش نیامده و چه بسا که حتی پس از پایان مدت عقد اجاره، با توافق مستاجر و مالک جدید، این قرارداد، مجددا میان آن‌ها تمدید شود.

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست؟

ماده ۴۹۸ قانون مدنی، به طور کلی، به این سوال که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست، پاسخ داده است. مطابق این ماده: (اگرعین مستاجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگر اینکه موجر، حق فسخ در صورت نقل را برای خود، شرط کرده باشد.) مطابق این ماده، برای پاسخ به این سوال که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست، باید میان دو فرض، قائل به تفکیک شد:

فرضی که موجر، در قرارداد اجاره، حق فسخ در صورت فروش ملک را پیش بینی نکرده است. در این فرض، با انعقاد عقد بیع و فروش ملک، اتفاقی برای عقد اجاره نیفتاده و در نتیجه، مستاجر، می‌تواند تا پایان مدت اجاره در ملک، سکونت داشته و از آن، استفاده نماید.

فرضی که موجر در قرارداد اجاره، حق فسخ در صورت فروش ملک را پیش بینی کرده است. در این فرض، به دلیل وجود شرط فسخ در قرارداد اجاره، پس از فروش ملک، موجر حق داشته تا قرارداد اجاره را فسخ کرده و به صورت یک طرفه، به آن پایان دهد.

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق

اولین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق، فراهم کردن امکان بازدید از ملک می‌باشد. البته، این تکلیف، منوط به آن است که حق بازدید مالک سابق، ضمن قرارداد اجاره شرط شده و در واقع جزء موارد مذکور در اجاره نامه باشد. چرا که مستاجر، در طول مدت اجاره، مالک منافع ملک بوده و در نتیجه، می‌تواند از ورود و بازدید ملک جلوگیری نماید.

دومین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق ملک، تخلیه ملک می‌باشد؛ مشروط بر اینکه فسخ قرارداد اجاره در صورت فروش، توسط موجر، ضمن عقد اجاره شرط شده باشد. در غیر این صورت، یعنی در حالتی که ضمن قرارداد اجاره فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن در صورت فروش، برای مالک شرط نشده باشد، با انعقاد قرارداد فروش، مستاجر، الزامی به تخلیه نخواهد داشت.

الزام به پرداخت اجاره بهای معوقه نیز دیگر تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق می‌باشد. با این توضیح که در صورت پیش بینی حق فسخ اجاره، چون تا لحظه انعقاد قرارداد فروش، مالک سابق، موجر بود و با انعقاد قرارداد فروش ملک، اجاره فسخ شده، در صورتی که مستاجر، قسط یا اقساطی از اجاره را پرداخت نکرده باشد، ملزم به پرداخت آن به مالک سابق خواهد بود.

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید

اولین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید، این بوده که در صورتی که حق فسخ اجاره در قرارداد شرط شده باشد، پس از قرارداد فروش و در صورت فسخ قرارداد اجاره توسط مالک سابق، مستاجر باید ملک را تحویل مالک جدید دهد. در نتیجه، اگر پس از قرارداد فروش، مستاجر از تحویل ملک خودداری کند، مالک جدید می‌تواند با طرح دعوای خلع ید، ملک را تخلیه کرده و آن را از مستاجر تحویل بگیرد.

در صورتی که طبق توافق، عقد اجاره به مالک جدید منتقل شده و وی به عنوان موجر جدید، با مستاجر طرف قرارداد شود، یا در صورت اجرای قانون تمدید اجاره در زمان کرونا، تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید، متفاوت خواهد بود. با این توضیح که: اولا، مستاجر، ملزم خواهد بود که تا پایان مدت قرارداد اجاره، اجاره بها را طبق مهلت تعیین شده در قرارداد، به حساب مالک جدید پرداخت کرده؛ ثانیا، پس از پایان عقد اجاره و در صورت عدم توافق با مالک جدید برای تمدید قرارداد اجاه، ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک جدید دهد.