شرایط وکالت فروش ملک

خبرگزاری میزان – خرید و فروش اموال غیر منقولی همچون خانه، زمین و ملک، همواره با حساسیت‌های فراوانی برای افراد همراه است؛ به این صورت که در فروش ملک، می‌بایست شرایط قانونی مربوط به خرید و فروش املاک، مد نظر قرار گیرند. البته، فروش ملک توسط افراد، گاهی از طریق اعطای وکالت به دیگری است. به این معنا که فروشنده، برای فروختن ملک خود، دیگری را وکیل می‌کند که به نیابت از وی، ملک را با شرایط مورد نظر وی، بفروشد.

فروش ملک وکالتی، امروزه، بیشتر در مواردی صورت می‌گیرد که امکان انتقال سند ملک به خریدار، بنا به دلایلی فراهم نبوده و به همین دلیل، فروشنده، به خریدار وکالت می‌دهد تا ملک، خانه و مسکن مورد نظر را به خود منتقل نماید.

وکالت فروش ملک چیست؟

یکی از عقود و قرارداد‌هایی که در قانون مدنی به آن اشاره شده است، عقد وکالت است. به موجب این عقد، شخصی، به نیابت از سوی دیگری، انجام امر یا اموری حقوقی را به عهده می‌گیرد. در این عقد، شخصی که به دیگری وکالت می‌دهد را موکل و شخصی که مامور انجام امری از سوی موکل می‌شود را وکیل می‌نامند. لکن آنچه که مهم است، آن است که وکیل، در انجام امور مورد نظر، باید خواسته‌ها و مصالح موکل خود را رعایت نماید.

وکالت دادن به افراد دیگر، در امور مختلفی قابل انجام است؛ مثل وکالت دادن به وکلای پایه یک دادگستری، جهت مراجعه به دادگاه؛ وکالت در عقد نکاح به محضردار و غیر این‌ها. اما امروزه، یکی از شایع‌ترین مصادیق وکالت به دیگران در حوزه امور ملکی، وکالت فروش ملک می‌باشد که احتمالا بسیاری از افراد، امروزه برای پرهیز از برخی مشکلات، با استفاده از آن، املاک خود را به فروش می‌رسانند و افرادی، با گرفتن وکالت از دیگران، سند خانه و مسکن را به نام خود می‌زنند.

به عنوان مثال، در صورتی که ملک مورد نظر، در رهن بانک است و موقع فروش ملک، شرایط انتقال قطعی ملک به خریدار وجود ندارد، فروشنده می‌تواند با اعطای وکالت فروش ملک به خریدار، به وی وکالت دهد که زمانی که اقساط وام خانه یا مسکن به پایان رسید، حتی بدون حضور فروشنده، اقدام به گرفتن سند ملک به نام خودش نماید. البته، وکالت فروش ملک، می‌تواند به صورت بلاعزل باشد؛ به این معنا که پس از اعطای وکالت، موکل (فروشنده) نتواند وکالت را فسخ نماید.

علاوه بر این‌ها، در صورتی که ملک، نوساز بوده و گواهی پایان کار ساختمان، اخذ نشده باشد یا جریمه‌های ساخت و ساز به ملک تعلق گرفته باشد، می‌توان برای فروش وکالتی ملک، اقدام نمود. هرچند در برخی از موارد، بالا بودن هزینه‌های نقل و انتقال رسمی ملک، سبب می‌شود که بسیاری از دلالان ملکی، با استفاده از وکالت فروش ملک، به خرید و فروش چند باره املاک بپردازند، اما در شرایطی هم عجله داشتن مالک برای فروش خانه یا مسکن، سبب می‌شود که برای فروش ملک خود، به خریدار، وکالت دهد.

در هر صورت، وکالت فروش ملک، یکی از انواع عقد وکالت است که بر اساس آن، فروشنده یک ملک، به خریدار، وکالت می‌دهد تا تحت شرایط مشخص شده در عقد وکالت، آن ملک را به اشخاص دیگر فروخته و یا حتی آن را به خود منتقل نماید و این، با وکیل ملکی، تفاوت دارد. البته، شرایط وکالت فروش خانه یا مسکن، در متن این وکالت، باید به صورت خاصی مورد توجه قرار گیرد تا هیچ کدام از طرفین، متضرر نشوند.

تفاوت وکالت فروش ملک با سند قطعی

ارائه وکالت فروش ملک، سبب می‌شود که فروشنده، هنگام فروش ملک، به وکیل یا خریدار ملک، وکالت بدهد تا هر زمان که شرایط فراهم شد، با مراجعه به دفترخانه، تنظیم سند رسمی را انجام دهد؛ لذا در این شرایط، فروش ملک به صورت قطعی، هنوز انجام نشده است و خریدار، صرفا وکیل شده تا به نام خود، سند مالکیت را اتخاذ نماید و تا قبل از اتخاذ سند قطعی، هنوز حق مالکیت وی، ایجاد نشده است.

در صورتی که اگر برای فروش ملک، وکالتی به خریدار داده نشده و در همان زمان فروش ملک، پس از تنظیم قولنامه، طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند، با طی تشریفات قانونی و ارائه مدارک لازم، خریدار می‌تواند ملک را به صورت قطعی به نام خود انتقال داده و پس از مدتی، سند قطعی ملک را دریافت نماید؛ بنابراین، مهم‌ترین تفاوت وکالت فروش ملک از طریق ارائه وکالت و از طریق تنظیم سند رسمی و قطعی، آن است که در فروش وکالتی ملک، خریدار، صرفا پس از دریافت سند قطعی، مالک خواهد شد و می‌تواند به استناد آن، در دادگاه، اقامه دعوی نماید. پس تا قبل از آن، هر چند مبلغ ملک پرداخته شده باشد، هنوز هم خریدار، به لحاظ قانونی، مالک محسوب نمی‌شود؛ مگر اینکه در کنار وکالتنامه، قولنامه‌ای نیز تنظیم شده باشد.

یکی دیگر از تفاوت‌های مهم سند قطعی با وکالت فروش ملک، در آن است که عقد وکالت، عقد جایز است که در شرایطی همچون فوت، جنون یا سفیه شدن طرفین عقد، از بین می‌رود؛ لذا در صورتی که فروشنده خانه فوت کند، عقد وکالت فروش ملک، پایان یافته و دیگر خریدار، نمی‌تواند سند ملک را به نام خود منتقل کند. اما در مورد فروش ملک با سند قطعی، این مشکل ایجاد نمی‌شود.

علاوه بر این، تفاوت دیگر وکالت نامه فروش ملک با سند قطعی، در خصوص مدارک مورد نیاز است. با این توضیح که برای فروش زمین یا خانه با سند قطعی، مدارکی همچون اصل و تصویر سند مالکیت یا بنچاق، گواهی پایان کار و عدم خلافی از شهرداری و صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان‌ها) مورد نیاز است؛ اما موارد ذکر شده برای اعطای وکالت فروش ملک، مورد نیاز نیست.

شرایط وکالت فروش ملک

هر نوع قرارداد و عقدی، نیازمند رعایت شرایط صحت قرارداد‌ها است؛ از جمله اینکه طرفین باید برای انعقاد معامله، اهلیت، قصد و رضایت داشته باشند و معامله، برای هدفی مشروع منعقد شده باشد. در غیر این صورت، معامله انجام شده، باطل یا غیر نافذ است.

علاوه بر این‌ها، از جمله مهم‌ترین شرایط وکالت فروش ملک، آن است که متن وکالتنامه فروش ملک، می‌بایست در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود که حصول این شرط، بسیار مهم و ضروری است. البته شاید برخی از افراد تصور کنند که حصول این شرایط، یعنی گرفتن وکالت فروش ملک از جانب فروشنده، به این معنا است که آن‌ها، مالک ملک مورد نظر شده اند و خصوصا به استناد بلاعزل بودن وکالت فروش ملک، هیچ خطری متوجه وضعیت مالکیت آنان بر ملک مورد نظر نیست.

به همین دلیل است که یکی از شرایط گرفتن وکالت برای فروش ملک، آن است که خریدار، می‌بایست بلافاصله برای سند زدن، اقدامات لازم را انجام دهد تا حقوق وی تضییع نشود؛ چرا که وکالت، حتی در صورتی که از نوع وکالت بلاعزل باشد، باز هم یکی از عقود جایز تلقی می‌شود. به این معنا که با فوت، جنون یا سفیه شدن طرفین، از بین رفته و به اصطلاح، این وکالت نامه، فسخ می‌شود.

علاوه بر این‌ها، در شرایطی وکالت فروش خانه و مسکن، ممکن است با معایب دیگری نیز همراه بوده و برای خریدار ملک، مشکلاتی را ایجاد نماید. به عنوان نمونه، در شرایطی، ممکن است که فروشنده، علاوه بر وکالت دادن به خریدار، مجددا آن را به اشخاص دیگری نیز بفروشد. چرا که وکالت دادن به وکیل برای فروش خانه، نافی اختیار وکیل برای فروش مسکن خود نمی‌باشد؛ هر چند می‌توان در متن نمونه وکالت فروش ملک، این حق موکل را اسقاط نمود.

یکی دیگر از شرایط وکالت فروش ملک، آن است که همواره توصیه می‌شود از اشخاصی که آشنایی چندانی با ایشان ندارید، با استفاده از وکالت فروش ملک (حتی به صورت بلاعزل بودن) ملکی خریداری ننمایید؛ مگر اینکه علاوه بر دریافت وکالت جهت فروش ملک، قولنامه نیز تنظیم نموده باشید. در این شرایط، حتی اگر وکالت فروش ملک نیز بنا به دلایلی باطل یا فسخ شده باشد، می‌توانید به استناد قولنامه فروش ملک، درخواست الزام به تنظیم سند رسمی بدهید.