ابطال اجاره نامه

الف- مبنای حقوقی دادخواست:  

اگر به هر دلیلی عین مستأجره و یا منافع آن از بین برود و یا این که قابلیت انتفاع ملک سلب شود ، عقد اجاره منفسخ می شود و قرارداد اجاره از بین می رود . به عنوان مثال : ممکن است ، ملکی برای تأسیس مغازه اجاره داده شود ؛ ولی شهرداری اجازه ی استفاده ی تجاری از ملک را به مستأجر ندهد . در چنین حالتی قرارداد اجاره منفسخ می شود . مثال دیگر زمانی است که دستور تخریب ملکی به دلیل تخلفات ساختمانی توسط کمیسیون مادۀ ۱۰۰ شهرداری صادر شده و ملک توسط شهرداری پلمپ شود . حالت دیگر زمانی است که عقد اجاره ای منعقد شده باشد و قابلیت انتفاع ملک مورد اجاره به دلیل ایجاد یک عیب به صورت کلی از بین برود و نتوان از آن رفع عیب کرد . در چنین حالتی نیز قرارداد اجاره بر طبق قانون منفسخ می شود . در چنین مواردی ، دادخواست تأیید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عين مستأجره و یا منافع آن مطرح می شود.

ب- بررسی مفاهیم اولیه:

1.     معامله یا عقد صحیح: معامله ای است که تمام شرایطش هست، آثارش می آید و مشکلی هم ندارد. عقدی است که تما شرایط صحت معامله، اعم از عمومی و خصوصی را دارد.

2.     عقد باطل یا فاسد: عقدی است که یکی از شرایط مادۀ 190 قانون مدنی را ندارد و آن شرط آن قدر مهم است که اگر بعدا هم بیاید، هیچ فایده ای ندارد. مثل هر عقدی که در آن قصد انشاء (= عزم و اراده برای به وجود آوردن عقد و آثار آن ) وجود ندارد.

3.     معامله یا عقد غیر نافذ: عقد غیر نافذ عقدی است که یکی از شرایط صحت معامله را ندارد ولی آن شرط به نحوی است که میتواند بعدا بیاید و معامله را درست و صحیح بکند.  در مورد موضوع ما، فروش ملک دیگری به یک یا چند نفر، چون بدون رضایت و اذن ( = اجازه ) مالک صورت میگیرد، یک معاملۀ غیر نافذ است. اگر مالک بعدا رضایت و اذن ( = اجازه ) خود را اعلام بکند، آن معامله صحیح میشود. پس در واقع معاملۀ غیر نافذ تا آخر در این وضعیت نمی ماند. یا آن شرطی که وجود نداشته و معامله را فضولی کرده است بعدا می آید و معامله را صحیح میکند، یا نمی آید و معامله باطل میشود. در معاملۀ فضولی اگر مالک، معامله را تنفیذ ( = تایید ) نکند، معامله باطل میشود.

4.     فسخ: فسخ در واقع به معنی زایل کردن است. زمانی که صحبت از فسخ قرارداد به میان باشد، منظور باطل شدن همه تعهداتی است که موجب نوشتن قرارداد مابین طرفین، هر طرف موظف به انجام آن‌ها بود. فسخ ممکن است بر اساس شرایطی اتفاق بیافتد که از قبل در متن قرارداد به آن اشاره شده است و طرفین شروطی را برای فسخ قرارداد در متن قرار داده باشند. گاهی نیز فسخ ممکن است از طریق حکم مستقیم قانون رخ دهد. در شرایطی که یکی از طرفین قرارداد در روند اجرای تعهدات متضرر می‌شود، قانون برای جلوگیری از وارد شدن ضرر ناخواسته به افراد موادی را بیان می‌کند که بر طبق این موارد قرارداد فسخ و از رسیدن ضرر به افراد جلوگیری می‌شود. این موارد عبارتند از : ۱. خیار مجلس ۲. خیار حیوان ۳. خیار شرط ۴. خیار تأخیر ثمن ۵. خیار رؤیت و تخلف وصف ۶. خیار غبن ۷. خیار عیب ۸. خیار تدلیس ۹. خیار تبعض صفقه ۱۰. خیار تخلف شرط. خیار به معنی حق فسخ قرارداد است. همچنین لازم به ذکر است که فسخ قرارداد مربوط به آینده است یعنی همه حقوق ناشی از فسخ قرارداد از لحظه فسخ قرارداد به فرد تعلق می‌گیرد و به گذشته آن مربوط نمی‌شود. فسخ تنها یکی از حالت‌های انحلال قرارداد می‌باشد.

5.     تفاسخ: تفاسخ و یا همان اقاله به معنی برهم زدن معامله می‌باشد. عقود ممکن است لازم و یا جایز باشند. عقود لازم عقودی هستند که لازم الاجرا بوده و طرفین امکان فسخ آن را ندارند. اما در عقود جایز طرفین هر زمان که لازم بدانند می‌توانند به ادامه قرارداد خاتمه دهند. تفاسخ برای عقود لازم قابل اجرا است و در واقع توافق صورت گرفته بین طرفین است برای بر هم زدن معامله.

6.     انفساخ:  زمانی رخ می‌دهد که قرارداد به‌صورت خود به خود باطل شود، که این اصلی‌ترین تفاوت فسخ و انفساخ است. انفساخ نیز ممکن است براساس شروطی که از قبل در متن قرارداد مشخص شده اتفاق بیافتد و یا با حکم مستقیم قانون. گاهی نیز انفساخ ممکن است بدون رضایت طرفین قرارداد صورت گیرد.

7.     عوض: عبارت است از مالی که در ازای دریافت چیزی پرداخت می گردد. در واقع عوض بهایی است که پرداخت می گردد تا چیزی بدست آید. در عقود معوض هرچیزی که مالیت داشته باشد می تواند عوض قرار گیرد.

8.     عقد اجاره: عقد اجاره : عقد اجاره ، عقدی است که دارای دو تعریف است ؛ چرا که در قانون ، هم اجاره اموال و هم اجاره اشخاص را داریم . در خصوص اجاره اموال ، تملیک منافع یک مال به عوض معلوم را ، « عقد اجاره » می گویند . ( ماده ۴۶۶ ق.م ) برای مثال ، بدون آنکه خانه ای را به شما منتقل کنم ، منافع آن را به مدت یک سال به شما منتقل کنم و در ازای این کار از شما ، عوض ( اجرت المسمى - مال الاجاره ) دریافت کنم . اجاره اشخاص به این معنا است که شخصی در برابر شخص دیگر این تعهد را برعهده گیرد که برای او کاری انجام دهد و در ازای این کاری که برای او انجام می دهد از او عوض ( اجرت المسمى ـ دستمزد ) دریافت کند ؛ مانند شخصی که برای نظافت خانه اقدام می کند و در ازای آن اجرت دریافت می کند .

9.     موجر : شخصی که منافع مال خود را به دیگری تملیک می کند .

10.    مستأجر : شخصی که در برابر عوض ، مالک منافع مال شخص دیگری می شود .

11.   عین مستأجره : مالی که به اجاره داده شده است .

12.   مال الاجاره ( اجرت المسمى ) : عوضی که مستأجر در برابر استفاده از منافع عين مستاجره به موجر بپردازد.

( وسیط در ترمینولوژی حقوق- دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی- نشر گنج دانش- چاپ 1399 )

( مختصر کاربردی قواعد عمومی قرادادها- یاسر سهرابی- قوه قضاییه- چاپ 1400 )

( قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی- دکتر ناصر کاتوزیان- نشر میزان چاپ 96 )

 ( قواعد عمومی قراردادها- دکتر حسین صفایی- نشر میزان- 1400 )

( دوره حقوق مدنی عقود معین جلد اول- دکتر ناصر کاتوزیان- گنج دانش- چاپ 1400 )