پیش فروش ساختمان - قرارداد و دعاوی

اگر متراژ ساختمان شما برخلاف متراژ قید شده در قرارداد پیش فروش ، مستند به صورت مجلس تفکیکی کمتر از آن بود دو حالت متصور است :

حالت اول: اگر مقدار کسری کمتر از 5 درصد باشد مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه و باید از سوی پیش فروشنده به پیش خریدار پرداخت یا به نحو مقتضی بین طرفین توافق شود. و چنانچه پیش فروشنده رضایت پیش خریدار را جلب نکند ، حق طرح دعوی جهت درخواست مابه التفاوت برای پیش خریدار محفوظ است.

حالت دوم: اگر مقدار کسری بیش از 5 درصد (یعنی کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده در قرارداد باشد) خریدار بین دریافت مابه التفاوت به قیمت روز براساس نظر کارشناسی و یا اعلام فسخ مختار است.

پس تفاوت حالت اول (کسری کمتر از 5درصد) با حالت دوم (کسری بیش از 5 درصد) علاوه موضوع حق فسخ برای پیش خریدار ، ماخذ تعیین قیمت مابه التفاوت است. در حالت اول مبنای کشف قیمت همان قمت مندرج در قرارداد پیش فروش است اما در حالت دوم مبنای کشف قیمت ، قیمت روز براساس نظر کارشناس است.

 یکی از ویژگی های دادنامه ای که در این خصوص صادر می شود ، جنبه اعلامی آن است و صرف تایید فسخ کفایت می کند و اجرائیه در این خصوص صادر نمی شود. لذا پس از تایید فسخ ، پیش خریدار می بایست جهت دریافت مبالغ پرداختی یا معوض داده شده به پیش فروشنده ، از طریق ثبت دادخواست جداگانه اقدام نماید.

در اینجا شاید سوال شود که آیا این حق (فسخ قرارداد) در ارتباط با قرارداد عادی پیش فروش (یعنی قراردادی که ثبت رسمی نشده باشد) وجود دارد و قابل اعمال است. بادی گفت که خوشبختانه این امکان وجود دارد.

در هر حال نکته مهمی که مالک باید در نظر داشته باشد این است که در صورت مشاهده یا اطلاع از تخلف سازنده ، حتما می بایست مراتب اعلام بطلان را از طریق اظهارنامه رسمی به سازنده برساند. و استفاده از این حق فوریت ندارد ولی در صورت عدم توافق بین طرفین هرچه زودتر اعمال شود بهتر است. همچنین زمان فسخ معامله، زمان اعلام فسخ از سوی پیش خریدار است نه زمان تایید فسخ از سوی دادگاه.

مستندات قانونی در این خصوص بدین شرح است؛ ماده 7 و ماده 8 قانون پیش فروش ساختمان ، ماده 246 ، 449 ، 450، 451 قانون مدنی.