پیش فروش ساختمان - قرارداد و دعاوی

اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، ضمن امضای قرارداد شرط شده باشد که سازنده تا پایان قرارداد یا یک زمان مشخص (مثلا تا پایان مرحله ی سفت کاری) حق ندارد واحدهای خود را پیش فروش نماید. این شرط برای طرفین کاملا الزام آور است و جزو شروط اساسی قرارداد محسوب می شود. لذا در صورتیکه سازنده از این شرط تخطی نماید. مالک حق دارد قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند. که به تبع آن قرارداد پیش فروش نیز قابل انحلال می باشد. 

طرفین دعوی

طرح این دعوی توسط مالک اولیه که ملک خود را در اختیار سازنده قرارداده است صورت می گیرد. و خوندگان در این دعوی سازنده(پیش فروشنده) و  پیش خریدار هستند. یعنی مالک می بایست هر دوی این اشخاص را طرف دعوی خود قرار دهد. 

یکی از ویژگی های دادنامه ای که در این خصوص صادر می شود ، جنبه اعلامی آن است و صرف تایید بطلان کفایت می کند و اجرائیه در این خصوص صادر نمی شود. 

نکته مهمی که مالک باید در نظر داشته باشد این است که در صورت مشاهده یا اطلاع از تخلف سازنده ، حتما می بایست مراتب اعلام بطلان را از طریق اظهارنامه رسمی به سازنده برساند. 

موضوعی که  در رابطه با این دعوی بین حقوقدانان محل اختلاف می باشد این است که آیا بطلان رجحان دارد یا فسخ؟ که در پاسخ می توان گفت از آنجا که در قانون مدنی از واژه بطلان استفاده شده است لذا قاعدتا شرط مربوطه را شرط اساسی قرارداد تلقی نموده که تخلف از آن بطلان قرارداد را در پی دارد. بنابراین دعوی تایید بطلان مرجح است.

اما تکلیف مبلغ یا معوض احتمالی که پیش خریدار به سازنده(پیش فروشنده) داده است نیز باید طی دادخواستی از جانب پیش خریدار مطالبه شود و این موضوع ربطی به مالک ندارد. در این مورد گاهی پیش آمده که پیش خریدار به غلط تصور نموده که می تواند علیه مالک دعوی الزام به تنظیم سند اقامه نماید که متاسفانه ناشی از مشاوره های ناصحیح بوده است. لذا مستفاد از رای شماره 9309970223201495 تاریخ 27/11/1393 شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ، باید بدانیم که در قرارداد مشارکت در ساخت، در صورتی که مالک به سازنده اجازه فروش نداده باشد، اما سازنده اقدام به پیش فروش واحدها نماید، به دلیل عدم وجود رابطه قراردادی میان مالک و خریدار، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه وی مسموع نیست.

مستندات قانونی در این خصوص بدین شرح است ؛ مواد 239، 240، 244، 254، 255 قانون مدنی و ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی .