پیش فروش ساختمان - قرارداد و دعاوی

در عملیات ساختمانی به طور طبیعی احتمال خطر وجود دارد . برای کاهش این خطرات ، مقررات و ضوابط ویژه ای برای ساخت و ساز ، پیش بینی شده است . براساس ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان ، پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

این موضوع در ماده 12 آییننامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان نیز بدین شرح پیش بینی شده است که « پیش فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید. حداقل مدت بیمه نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار تعیین خواهد شد.»

بدیهی است که چنانچه پیش فروشنده به این وظیفه ی خود عمل ننماید ، پیش خریدار می تواند الزام وی را از دادگاه بخواهد. داشتن بیمه نامه بسیار مفید است و در صورت بروز خسارت ، پیش خریدار برای جبران خسارت بجای اینکه به پیش فروشنده مراجعه نماید ، به بیمه مراجعه می کند.

طرفین دعوی

دعوی الزام به اخذ بیمه نامه، موضوع ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان از سوی پیش خریدار یا وکیل ایشان مطرح می شود و خوانده ی دعوی پیش فروشنده است. البته باید توجه داشته باشید که اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد ، می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.

اجرای رای محکومیت پیش فروشنده 

در صورت محکومیت پیش فروشنده جهت الزام به اخذ بیمه نامه، موضوع ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان و قطعیت دادنامه و صدور اجرائیه ، احتمالا پیش فروشنده از دادنامه تمکین خواهد کرد اما در صورت خودداری وی از انجام مفاد دادنامه ،  پیش خریدار می تواند خود نسبت به اخذ بیمه نامه اقدام کند و هزینه های پرداختی را از پیش فروشنده مطالبه کند. که متاسفانه این موضوع باز هم نیاز به طرح دعوی جداگانه خواهد داشت. 

مستندات قانونی در این خصوص بدین شرح است ؛ ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان .