پیش فروش ساختمان - قرارداد و دعاوی

به موجب قانون پیش فروش ساختمان قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نیم شود. در برخی از شهرهای کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد. با این حال اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی بخواهد از الزام قانونی استفاده کند می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.

مدارک لازم جهت تنظیم سند رسمی پیش فروش

سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

پروانه ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه ی فنی مستقل برای هر واحد.

بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی ۹ این قانون.

تاییدیه ی مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.

پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد؛ پروانه ی ساختمانی و شناسنامه ی فنی نداشته باشد باید در ضمن دادخواست؛ الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.

یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش ، تاییدیه ی مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان دادخواست عملیات پی به پایان نرسیده باشد؛ باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

طرفین دعوی

این دعوی از طرف پیش خریدار مطرح می شود و خوانده ی دعوی پیش فروشنده است.

اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

اگر چه بر اساس ماده ی ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر؛ تفسیر و اجرای قرارداد های پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیات داوری است؛ ولی از آنجا که تا کنون آیین نامه ی اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است؛ بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده ی دادگاه محل وقوع ملک است. و این موضوع را ما در گزینه «مرجع رسیدگی به اختلافات در قرارداد پیش فروش آپارتمان و حدود صلاحیت هیات داوران» برای شما شرح داده ایم.

نحوه ی اجرای رای

در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند؛ دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند؛ و در صورت خودداری وی دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش را امضاء خواهد کرد. دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک؛ خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام می کند.

نکات کلیدی مرتبط با دادخواست الزام به تنظیم سند پیش فروش

برای تنظیم سند رسمی پیش فروش نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.

سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود در حقیقت قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.

هدف قانون گذار الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش ، جلوگیری از قرارداد های پیش فروش معارض است.

در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود در صورت استنکاف هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت می توان شخص مستنکف و متخلف را به ایفای تعهد الزام کرد.

به عنوان مثال : در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند؛ در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی؛ اجرای ثبت راسا و بدون نیاز به حکم دادگاه سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.

دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می شود ؛ اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی نیازی به طرح دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک منطقی تر است.

برای طرح این دعوی می بایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه ی قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارائه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است.

اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند؛ پیش خریدار می تواند اقدام به تعقیب کیفری وی کند؛ و مجازات هایی برای پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی شده است.

اگر چه عدم تنظیم سند قرارداد پیش فروش و اقدام به پیش فروش با قرارداد عادی برای پیش فروشنده جرم محسوب می شود ؛ اما این به معنای بی اعتباری قرارداد عادی پیش فروش نیست و این قرارداد مانند هر سند عادی دیگری اعتبار قانونی دارد.

اگر علیرغم صدور رای قطعی و اجراییه به هر دلیلی امکان تنظیم سند پیش فروش ملک فراهم نشود ، پیش فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش عادی کند.