پیش فروش ساختمان - قرارداد و دعاوی

رسیدگی به دعوی مطالبه خسارت عدم تحویل مبیع در قرارداد پیش فروش آپارتمان، دادگاه عمومی حقوقی است؛ زیرا دعوای مذکور، اختلاف در خصوص نحوه اجرای مفاد مبایعه نامه نیست تا تحلیل و تفسیر آن طبق قانون پیش فروش ساختمان، نیازمند نظر داور باشد.

نظر فوق براساس دادنامه 9309980241300463 تاریخ 20/07/1394 شعبه 40 دادگاه تجدیدنظر استان تهران داده شده است که به نظر صحیح می باشد. چون پیش خریدار ، خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد را مطالبه نموده که بموجب قانون مرجع رسیدگی به این درخواست دادگستری می باشد و در قرارداد نیز طرفین ارجاع به داوری را در این خصوص توافق ننموده اند. همچنین در دادنامه های دیگری نیز حدود صلاحیت داوران در قراردادهای پیش فروش ساختمان که براساس این قانون تنظیم شده اند تبیین گردیده است از جمله در دادنامه 9309988499700519 تاریخ 02/02/1394 شعبه 37 دیوان عالی کشور گفته شده است که  صلاحیت هیات داوران موضوع قانون پیش فروش ساختمان؛ درمقام اختلاف در تأویل و تفسیر قرارداد است؛ بنابراین شامل رسیدگی به مطالبه خسارت ناشی از عدم تحویل آپارتمان نمی شود.

ضمنا دادنامه 9409988312200125 تاریخ 06/04/1394 شعبه 37 دیوان عالی کشور ؛ متضمن این نکته است که هیئت داوری موضوع قانون پیش فروش آپارتمان نهادی بالقوه است؛ بنابراین دادگاه در فرض طرح دعوی در خصوص قراردادهای پیش فروش، باید نفیا یا اثباتا اظهارنظر کند و صدور قرار عدم صلاحیت به شایستگی هیئت مذکور فاقد وجاهت است. و دادنامه های دیگری از سوی این شعبه از دیوان ادر شده که همگی به شایستگی رسیدگی به اختلاف از سوی دادگاه تاکید می کند.

• دادنامه 9309988312200720 تاریخ 16/03/1394 شعبه 37 دیوان عالی کشور

پیش بینی داوری در قانون پیش فروش آپارتمان ارائه طریق به طرفین اختلاف است که بالقوه می توانند به داور مراجعه کنند؛ بنابراین صدور قرار عدم صلاحیت به شایستگی هیات داوری قانون مذکور صحیح نیست؛ زیرا نهاد بالفعلی که ظرفیت ارجاع داشته باشد وجود ندارد.

• دادنامه 9309988310400387 تاریخ 17/01/1394 شعبه 37 دیوان عالی کشور

در اختلافات مربوط به پیش فروش آپارتمان، هیأت داوران قبل از ارجاع اختلاف به دادگاه می تواند مداخله کند؛ بنابراین در صورت مراجعه به دادگاه، مرجع اخیر الذکر صالح به رسیدگی است.

• دادنامه 9409988312200031 تاریخ 25/05/1394 شعبه 37 دیوان عالی کشور

هیأت داوران موضوع قانون پیش فروش آپارتمان، نمی تواند ابتدائاً به عنوان مرجعی باشد که به شایستگی آن قرار عدم صلاحیت صادر می شود؛ بلکه دادگاه باید به موضوع رسیدگی و نسبت به ارجاع امر به داوری تصمیم مقتضی اتخاذ کند.

• دادنامه 9309988310600382 تاریخ 29/01/1394 شعبه 34 دیوان عالی کشور

هیأت داوران مندرج در قانون پیش فروش ساختمان که انتخاب اعضاء آن از حقوق اصحاب دعوا و داوری آنان نیز تابع مقررات قانون آیین دادرسی مدنی است، مرجع اختصاصی غیرقضایی تلقی نمی شود؛ بنابراین اختلاف در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی و مرجع مذکور قابل رسیدگی در دیوان عالی کشور نیست. ... در این رای همچنین گفته شده است که «... مقرر می‌دارد پرونده به دادگاه اعاده گردد . ارشاداً به دادگاه متذکر می‌گردد الزام طرفین به مراجعه به داور جواز صدور قرار عدم صلاحیت نیست و دادگاه باید تصمیم قضایی که منطبق با موازین قانونی باشد اتخــــاذ نمــایـــد. »