پیش فروش ساختمان - قرارداد و دعاوی

چنانچه در پیش فروش ملک، فروشنده ملک را با حفظ حقوق خریدار به دیگری منتقل نموده و منتقل الیه نیز تعهدات در قبال خریداران را تقبل نماید، بزه فروش مال غیر محقق نمی شود. و طبق رای شماره 9009980002002343  تاریخ 11/12/1394 شعبه 34 دیوان عالی کشور ، اگر پیش فروشنده آپارتمان های موضوع دعوی را با حفظ حقوق شاکیان به شخصی دیگر منتقل نماید و منتقل‌الیه نیز تعهدات او در قبال شاکیان متقبل شود . بنا به مراتب به لحاظ عدم تحقق ارکان بزه انتقال مال‌غیر ، تحمیل مجازات بر پیش فروشنده موجه و قانونی نیست. 

البته باید بدانیم که طبق ماده17 قانون پیش فروش ساختمان ؛ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.

موضوع فوق در ماده ۱۴ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان نیز پیش بینی شده است . اشعار داشته که«پیش فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند... رضایت مذکور در مواد (۱۷) و (۱۸) قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.» لذا در صورت عدم رعایت این ماده از قانون با فرض اینکه شخصیت پیش فروشنده در انجام تعهد علت اصلی انعقاد قرارداد بوده باشد ، این رای دیوان نمی تواند خالی از اشکال باشد.

زیرا اگر شخصیت طرف به صورت قید در عقد آمده باشد . مثل اینکه قرار دادی با شخصی به این عنوان که مهندس ساختمان است بسته شود و بعد معلوم شود که چنین نیست ، در اینجا عقد غیر نافذ است . یعنی موضوع از مصادیق ماده 201 ق.م است. و یا شخصیت طرف به صورت شرط ضمن عقد باشد ، مثل اینکه ضمن عقد شرط شود که طرف، مهندس ساختمان باشد . در این صورت چنانچه  خلاف آن ظاهر شود، طبق ضوابط تخلف از شرط ، متعهدله حق فسخ قرارداد را دارد .[بهرامی،حمید،کلیات عقود و قرار دادها (مدنی3)،ص181]

ضمنا در دادنامه 9309970224800435 تاریخ 09/04/1393 شعبه 48 دادگاه تجدیدنظر استان تهران نسبت به انتقال واحد مسکونی پیش فروش شده به غیر اینگونه گفته شده است «...قطع نظر از عدم جواز متهم(پیش فروشنده) در انتقال واحد مسکونی به غیر، نظر به این که متن قرارداد فی مابین طرفین، حکایت از پیش فروش یک واحد 95 متری در نشانی اعلامی به نحو کلی و بدون تعیین سایر مشخصات آن می نماید و اساساً در تاریخ انعقاد قرارداد، واحدی وجود نداشته که متعلق حق غیر قرار گرفته باشد و یا به تعبیری مالکیت مالکین عرصه و یا پیمانکاران بر آن استقرار یافته باشد، فلذا با وصف مراتب فوق دادگاه ضمن ارشاد شاکی به طرح دادخواست حقوقی، وقوع بزه انتسابی را محرز ندانسته و مستنداً به اصل 37 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و بند الف ماده 177 قانون آیین دارسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری رأی بر برائت مشارالیه صادر و اعلام می نماید»