دستور تخلیه

پس از انقاضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت.[ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376] مستفاد از ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر شرایطی برای دستور تخلیه در نظر گرفته شده است: 1- اجاره نامه به موجب سند عادی یا رسمی باشد2- موعد اجاره به پایان رسیده باشد[ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر]3-  موجر اقدام به پرداخت ودیعه(پول پیش) یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهد آور به مستاجر نماید[شرح جامع قانون مدنی، دکتر بیات، صفحه 444]

نکته قابل ذکر اینکه اگر قرارداد اجاره عادی باشد باید بر طبق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر تنظیم شده باشد که بتوان براساس ماده3 دستور تخلیه گرفت. ماده 2 : ( قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد).

دادگاه باید رسیدگی به درخواست تخلیه را همچون تقاضای دستور موقت( دستور موقت را دادگاه در صورت درخواست خواهان در موارد فوری صادر می کند مانند توقیف مال برای جلوگیری از نقل و انتقال ) تلقی کند و پس از ابلاغ دادخواست به خوانده و احضار دو طرف در وقت فوق العاده، رسیدگی مقدماتی به سند اجاره و اسناد دیگر را آغاز کند و همین که احراز شود1-   اجاره نامه اصیل است ومدت آن سپری گردیده است و 2- ودیعه گرفته شده به مستاجر رد یا به صندوق امانات سپرده شده است، دستور تخلیه را صادر می کند.و اجرای این دستور فوری است و تعیین مدت یک هفته در قانون نیز برای فراهم کردن مقدمات این دادرسی فوری است.[عقود معین، کاتوزیان، صفحه 244-245]

آراء صادر شده توسط قاضی شورای حل اختلاف بر اساس ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در رابطه با دستور تخلیه عین مستاجره به دلیل اینکه این دستور حکم یا قرار نیست قابل تجدید نظر خواهی نیست و بنابراین چون این دستور رای نیست از شمول قطعیت یا عدم قطعیت آراء خارج است.[نظریه مشورتی 7/92/1768 مورخ 11/9/1392 اداره حقوقی قوه قضائیه]

اگر مستاجر یا شخص ثالثی ادعای رابطه استیجاری(عقد اجاره) قبل از اجرای قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1376 نماید مقام قضایی دستور دهنده باید مدارک مالک یا ذی نفع را به دقت بررسی نموده و در صورت نیاز توضیحات لازم را از وی بخواهد و زمانی که اطمینان حاصل نماید که مدارک ارائه شده برای درخواست تخلیه اصالت دارد و جعلی نیستند دستور تخلیه را صادر و اجرا نماید با این حال چنانچه شخص ثالثی مدارکی ارائه دهد که دلالت بر وجود رابطه استیجاری(عقد اجاره) بین خود و متقاضی تخلیه داشته باشد نظر به اینکه چنین شخصی، مستاجر تلقی می شود مطابق ماده 3 قانون مصوب 1376 می تواند به دادگاه صالح مراجعه و با ارائه مدارک لازم حق مورد ادعا را ثابت و خسارت وارده به خود را مطالبه نماید.[نظریه مشورتی8046 /7 مورخ 27/9/1382 قوه قضائیه]

اگر بعد از صدور دستور تخلیه مستاجر مورد اجاره را تخلیه نماید ولیکن از تحویل گرفتن  اثاثیه  و لوازم خودداری کند در این مورد اولا باید اموال مستاجر از محل منتقل و عین مستاجره تخلیه شود و گرنه مفاد حکم و یا دستور مرجع قضایی به طور کامل اجرا نشده است. بنابراین چنان چه مستاجر حاضر به بردن اموال خود نشود، جبرا(اجباری) ملک تخلیه می شود و باقی ماندن اموال مستاجر در همان محل بدون رضایت موجر امکان پذیر نیست وثانیا  اگر به رغم اخطار به مستاجر از بردن اموال خودداری کند یا به وی دسترسی نباشد ضمن تخلیه جبری ملک مامور اجرا اموال را همان جا یا جای مناسبی نگهداری می کند. ثالثا درصورتی که اموال در عین مستاجره بماند مالک می تواند برای مطالبه اجرت المثل محل نگهداری طرح دعوا کند و اگر حفاظت از آن اموال بر عهده مالک باشد می تواند  حق الحفاظه مطالبه نماید و اگر پس از صدورحکم مستاجر حاضر به پرداخت اجرت المثل و حق الحافظه نشود از اموال مسترد(گرفته) می شود. مدت نگهداری اموال برای گرفتن اجرت المثل و حق الحفاظه  نباید بیشتر از ارزش اموالی که نگهداری می شود باشد در غیر این صورت فروش اموال و برداشتن حق الحفاظه بلامانع است.[نظریه مشورتی 715/99/7 مورخ 3/6/1399 قوه قضائیه]