ابطال اجاره نامه

1.      عقدی که به طور صحیح منعقد شود ، باطل نمی شود ؛ بلکه منفسخ می شود و اثر آن ناظر به آینده است و در گذشته هیچ تاثیری ندارد . به همین لحاظ به نظر می رسد ، عنوان تأیید انفساخ برای این دعوی مناسب تر است ، با این حال از آن جا که قانون مدنی در فرض تلف یا خارج شدن از امکان انتفاع عین مستأجره ، واژۀ بطلان را استفاده کرده است ، ما نیز در عنوان دعوی این واژه را به کار برده ایم .

2.      اگر عین ملک و یا منافع آن در زمان انعقاد قرارداد اجاره ، وجود نداشته باشد ، قرارداد اساساً باطل است و موضوع انفساخ ، منتفی است .

3.     اگر بخشی از اجاره تلف شود ، نسبت به آن بخش ، قرارداد منفسخ می شود و مستأجر می تواند ، نسبت به باقی ماندۀ عین مستأجره ، رابطۀ قرارداد خود را حفظ کند و از ملک ، استیفای منفعت کند و یا قرارداد اجاره را فسخ کند .

4.     اگر به دلیلی که مربوط به مستأجر است و به ملک ، مربوط نمی شود ، مستأجر امکان بهره برداری از ملک را نداشته باشد، قرارداد صحیح است و مستأجر می بایست، اجاره را نیز پرداخت کند .

5.      اگر مستأجر دادخواست تقدیم کند ، می تواند ضمن دادخواست ، الزام موجر به استرداد ودیعه را نیز بخواهد.

6.      هر گاه عیبی که در عین مستأجره ایجاد می شود ، قابل رفع باشد ، اجاره صحیح است ؛ ولی اگر موجر اقدام به رفع عیب نکند ، مستاجر حق فسخ دارد .

7.      اگر ملک ، تحویل مستاجر شده باشد ، موجر می تواند ضمن دادخواست ، خواسته ی تخلیه ملک را نیز مطرح کند .

8.     شرایط ابطال اجاره نامه صوری: اجاره نامه در صورتی معتبر و موثر است که موجر و مستاجر قصد اجرای مفاد آن را داشته باشند. قراردادی که به صورت صوری و نمایشی امضا شده است و موجر و مستاجر قصد اجرای مفاد آن را ندارند؛ از نظر قانونی، باطل و بی‌اثر می‌شود. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که اجاره نامه صوری از تمام شرایط قانونی برخوردار است اما موجر و مستاجری که آن را امضا کرده‌اند قصد اجرای مفاد آن را ندارند. برای مثال؛ موجر و مستاجر به قصد کلاهبرداری از شخص ثالث یک قرارداد صوری میان خودشان تنظیم می‌کنند.

9.     شرایط قانونی ابطال اجاره نامه رسمی: موجر و مستاجر می‌توانند سند قرارداد را به صورت رسمی یا عادی تنظیم کنند. تنظیم اسناد رسمی در صلاحیت دفاتر اسناد رسمی است. بنابراین، موجر و مستاجر برای تنظیم رسمی این سند باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. اجاره نامه‌ تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی هنگامی معتبر و لازم الاجرا است که مطابق با تمام شرایط و قواعد آمره قانونی امضا شده باشد. عدم رعایت شرایط و ضوابط آمره قانون مدنی باعث ابطال اجاره نامه رسمی می‌شود.

10.            تشخیص باطل بودن اسناد رسمی نیز بر عهده مقام قضایی قرار دارد. بنابراین تا زمانی که مقام قضایی عدم رعایت قواعد آمره در اجاره نامه رسمی را تشخیص نداده و حکم به ابطال آن صادر نکرده است؛ باید قرارداد اجاره را معتبر و موثر بدانیم. موجر و مستاجر برای ابطال سندی که به صورت رسمی تنظیم شده است باید به دفتر خانه محل تنظیم آن یا دیگر دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

11.            قصد اجرای مفاد نوشته شده در سند ممکن است به دلیلی غیر از انجام تعهدات موضوع قرارداد و برای فریب یا به موجب فرار از انجام تعهد باشد. بنابراین احراز صوری بودن سندی که توسط موجر و مستاجر امضا شده است، به تشخیص مقام قضایی بستگی دارد. صدور حکم ابطال اجاره نامه صوری باعث بی‌اثر شدن آن می‌شود. سندی که به صورت سند تنظیم شده است باعث ایجاد روابط استیجاری میان طرفین آن نمی‌شود. همچنین موجر و مستاجر برای اثبات ادعاهای خودشان نمی‌توانند به این سند صوری استناد کنند.

( راهنمای تحلیلی، کاربردی دعاوی ملکی در نظام قضایی ایران- حسین اقدامی- قوه قضاییه- چاپ 1400 )