ابطال اجاره نامه

اگر عقدی به طور قهری و خود به خودی از میانه مدت منحل شود ، این عقد منفسخ شده است ، نه باطل . از عبارت « باطل » در مواردی استفاده می شود که از ابتدا عقدی تشکیل نشده است ، اما در قانون مدنی در خصوص عقد اجاره ، برای انحلال عقد اجاره از میانه مدت ، در بیشتر موارد از عبارت « بطلان » استفاده شده است . این را باید بر تسامح و اشتباه قانون گذار حمل کرد . البته برخی ، این عبارت را چنین توجیه کرده اند که عقد اجاره عقدی مستمر است و اگر یکی از موجبات انحلال از میانه مدت پیش آید ، این امر بدان معناست که عقد اجاره از ابتدای تشکیل ، نسبت به بقیه مدت باطل بوده است . موارد بطلان عقد اجاره از میانه مدت عبارت اند از :

1.     اگر عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان عیب را رفع کرد اجاره باطل می شود . (ماده ۴۸۱ قانون مدنی )

2.     عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود . ( ماده ۴۹۶ قانون مدنی ) در این خصوص باید توجه داشت که : - بنابر ماده ۴۸۳ قانون مدنی تلف قهری قسمتی از عین مستاجره ، موجب انفساخ اجاره نسبت به آن بخش است ، اما بنابر ماده ۴۹۶ ق.م ، تلف قهری تمام عین مستأجره ، موجب بطلان اجاره است . این دو ماده تعارض دارند . به نظر می رسد که منظور قانون گذار از عبارت بطلان ، همان انفساخ بوده ، اما تسامحا از عبارت « باطل » استفاده کرده است .

3.     اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عين مستأجره بوده ، اجاره به فوت موجر باطل میشود . ( ماده ۴۹۷ قانون مدنی )

4.       اگر در عقد اجاره شرط مباشرت مستأجر درج شده باشد ، عقد اجاره به فوت مستأجر باطل می شود . ( ماده ۴۹۷ قانون مدنی ) در این خصوص باید توجه داشت که : قبلا درباره « قید مباشرت » و « شرط مباشرت » سخن گفتیم و بیان کردیم که در قانون ، تفکیکی در این خصوص بیان نشده است . قانون گذار ، شرط مباشرت را در مفهوم قید مباشرت به کار برده است و بیان کرده است که در صورتی که شرط مباشرت درج شده باشد و مستأجر فوت کند، اجاره باطل می شود .

5.      انقضای مدت در عقد اجاره : انقضای مدت نیز موجب انفساخ عقد اجاره است . ( ماده ۴۹۴ ق.م ) بعد از انقضا ، مستأجر باید در صورت درخواست موجر ، تخلیه کند . البته باید توجه داشت که :

·        در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ، مصوب ۱۳۵۶ ، با انقضای مدت ، روابط استیجاری خاتمه نمی یابد .

·        در خصوص تخلیه برخی از اماکن ، قوانین و مقررات خاص وجود دارد که قواعد عام قانون مدنی را تخصیص زده اند ، مانند تخلیه اماکن آموزشی یا خانه های سازمانی . برای مثال ، در خانه های سازمانی ، اگر خانه سازمانی در مهلت مقرر تخلیه نشود ، سازمان متبوع مکلف است از طریق دادستان یا جانشین یا نماینده او به وسیله مأموران انتظامی خانه را تخلیه کند.

6.      انتقال عین مستأجره به مستاجر ، موجب انحلال عقد اجاره است . در این خصوص باید بین انتقال ارادی و قهری تفکیک کنیم ؛

·        اگر این انتقال ، ارادی باشد ، مانند آنکه موجر ، عین مستاجره را به مستأجر بفروشد : قبلا بیان کردیم ، که این انتقال ارادی عین مستاجره به مستاجر مانند فروش آن به مستاجر متضمن یک اقاله ضمنی عقد اجاره هم هست ؛ یعنی طرفین به طور ضمنی خواسته اند که به اجاره ، خاتمه دهند و در نتیجه از باب اقاله ، اجاره منحل می شود ، مگر آنکه طرفین ، خلاف آن را تراضی کرده باشند .

·        اگر این انتقال قهری باشد ؛ یعنی آنکه موجر فوت کند و مستأجر وارث او باشد : در این حالت ، عین مستأجره به مستأجر به ارث برسد و درنتیجه ، اجاره منفسخ می شود ؛ پس انتقال قهری عين مستأجره به مستأجر از موجبات انفساخ عقد اجاره است.

·         یک مانع خارجی ایجاد شود و به نوعی فراگیر باشد که قابلیت انتفاع از مال را از بین ببرد . برای مثال ، خانه ای برای سکونت اجاره شود ، اما بعدا به دلیل استقرار یک دستگاه اجرایی در کنار آن خانه یا به دلایل امنیتی ، آن منطقه مسدود شود و آن خانه قابل رفت وآمد نباشد . در این خصوص باید توجه داشت که :

·        اگر ناتوانی در بهره برداری از عین مستأجره ناظر به خود مستأجر باشد ، مانند بیماری ، عقد اجاره به قوت خود باقی است و عقد اجاره نه منفسخ می شود و نه می توان آن را فسخ کرد ، ولی اگر مانع خارجی باشد ، مانند مثالی که بیان شد یا ممنوع شدن شغلی که در اجاره نامه درج شده است و مستأجر ملک را برای آن اجاره کرده است ، اجاره منفسخ می شود .

سوال: چه شخصی می‌تواند مال منقول و غیر منقول را اجاره دهد؟

شخصی می‌تواند یک مال منقول یا غیر منقول را به دیگری اجاره بدهد که مالک منافع آن باشد زیرا موضوع این سند انتقال مالکیت منافع مال مورد اجاره به مستاجر است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که اشخاص زیر می‌توانند سند عقد اجاره را امضا کنند:

شخصی که مالکیت عین و منافع عین مستاجره متعلق به او است؛

شخصی که نماینده قانونی (ولی، وصی و قیم) مالک عین مستاجره یا نماینده قراردادی (وکیل) او است؛

مستاجری که به موجب امضای این سند مالک منافع عین مستاجره شده است. بنابراین، مستاجر نیز حق اجاره دادن عین مستاجره را دارد اما موجر می‌تواند این حق را از او سلب کند.

منظور از فضول شخصی است که قرارداد را به عنوان موجر امضا می‌کند. در حالی که مالک عین و منافع عین مستاجره یا نماینده قانونی موجر نیست. در این زمان، طرف دیگر می‌تواند برای ابطال اجاره نامه فضولی اقدام کند. اجاره نامه‌ای که توسط فضول امضا شده غیر نافذ است و باعث ایجاد رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر نمی‌شود. قراردادی که توسط موجر فضول امضا شده در صورتی معتبر و موثر خواهد بود که مالک واقعی عین و منافع مستاجره رضایت خودش را نسبت به امضای آن اعلام کند.

اگر مالک واقعی عین و منافع عین مستاجره، اجازه تنظیم و امضای اجاره نامه فضولی را ندهد؛ باعث باطل و بی‌اثر شدن آن می‌شود. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که ابطال اجاره نامه فضولی منوط به عدم رضایت مالک عین مستاجره است.

 ( دوره حقوق مدنی عقود معین جلد اول- دکتر ناصر کاتوزیان- گنج دانش- چاپ 1400 )

( آموزش جامع حقوق مدنی- دکتر محمد مهدی توکلی- مکتوب آخر- چاپ 1400 )