دستور فروش ملک مشاع

در مواردی که تقسیم ملک مشاعی باعث ضرر یکی از شریکان شود برای درخواست کننده­ی تقسیم وضع نامناسبی به وجود می­آید و یا اگر بین مالکان تفاهم و همکاری وجود نداشته باشد ملک رو به خرابی می رود و به زیان همه تمام می­شود.[درس هایی از عقود معین، دکتر ناصر کاتوزیان، صفحه 350] بنابراین قانون امور حسبی برای تعیین تکلیف راه حلی را ارائه می­­دهد، در صورتی که مال اعم از منقول یا غیر منقول قابل تقسیم یا تعدیل نباشند (تعدیل مانند زمینی که در کنار خیابان قرار دارد که بخش­های نزدیک­تر  به خیابان گران­تر و بخش­های دورتر ارزان­تر است ولی کارشناس قطعه­های ارزان­تر را به نسبت وسیع­تر انتخاب می­کند به گونه­ای که از حیث قیمت همه سهام برابر باشند) ممکن است فروخته شود و بهای آن تقسیم شود. فروش آن به ترتیب عادی به عمل می آید. مگر آن­که یکی از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.[ماده 317 قانون امور حسبی ]

ملکی که به موجب تصمیم  قطعی غیر قابل افراز(افراز عبارت از قابلیت تقسیم ملک به اندازه سهم هر شریک) تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه­ شهرستان­فروخته ­می­شود.[ماده 4 قانون افراز و فروش ملک مشاع ]بنابراین قابل افراز نبودن ملک باید پیش از درخواست فروش به وسیله تصمیم قطعی واحد ثبتی احراز شود و نمی تواند مقدمه درخواست باشد. به هر حال ثمن(بها) معامله در این فرض، مشاع بین شریکان است و دادگاه به تناسب سهم هر شریک، آن مبلغ را بین مالکان تقسیم می کند.[ درس­هایی از عقود معین، دکتر ناصر کاتوزیان، صفحه351]

در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه (واحد اجرای احکام مدنی ) خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می نماید .[ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاعی]در نهایت وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز، پس از کسر هزینه عملیات اجرایی مطابق دستور دادگاه بین شرکا به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.[ماده 10 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاعی]

هر جا که میان شریکان غایب یا محجوری( محجور شامل صغار کسانی که به رشد و بلوغ نرسیده اند، اشخاص غیر رشید به عبارتی سفیه، مجنون یا دیوانه) باشد تقسیم( اعم از افراز یا تعدیل یا فروش) بایستی در دادگاه انجام پذیرد هر چند به تراضی(توافق و رضایت طرفین) باشد.[عقود معین، دکترکاتوزیان، صفحه 361]

دادگاه در صورتی می­تواند دستور فروش ملک مشاع را صادر کند که به موجب نظر قطعی اداره ثبت محل، غیر قابل افراز( افراز عبارت از قابلیت تقسیم ملک به اندازه سهم هر شریک ) باشد.[رای شماره 637 مورخ 31/3/1382 دادگاه تجدیدنظر استان تهران]

درمورد خواسته فروش ملک مشاع دادگاه مکلف به صدور دستور(دستور در ماهیت دعوا نقشی ندارد و حالت اجرایی دارد) بوده و تصمیم دادگاه نمی تواند به صورت حکم(حکم در مورد ماهیت دعوا صادر می شود ومسائل در صورت صدورحکم از دادگاه حقوقی و کیفری حل و فصل می شوند و قابلیت اعتراض دارند) صادر شود.[رای شماره 1501 مورخ 14/12/1391دادگاه تجدید نظر استان تهران]

صدوردستور فروش ملک مشاعی ماهیت دستور دارد نه حکم که غیابی و قابل واخواهی باشد لذا پذیرش دادخواست واخواهی و همچنین تجدیدنظر نسبت به فروش که قانونا حضوری و قطعی است، قابلیت استماع (شنیدن) ندارد.[رای شماره 756 مورخ 14/10/1390 دادگاه عمومی حقوقی تهران]

چنان چه اعلام نظر شهرداری بر غیر قابل افراز بودن ملک از طرف اداره ثبت به مالکین به نحوی باشد که بتوان آن را تصمیم واحد ثبتی تلقی کرد در این صورت اگر در مهلت مقرر نسبت به آن اعتراض نشود دادگاه می تواند بر مبنای آن دستور فروش بدهد و گرنه صرف اعلام نظر شهرداری تصمیم واحد ثبتی تلقی نمی شود تا بتوان طبق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاعی بر مبنای آن دستور فروش صادر کرد. بنابراین 1- باید تصمیم به نحوی باشد که بتوان آن را تصمیم واحد ثبتی دانست 2- نسبت به تصمیم اعتراض نشود  در این صورت مبنای دستور فروش قرار می گیرد.[نظریه مشورتی 1828/7 مورخ 3/4/1368 اداره حقوقی قوه قضائیه]