1.دعوا: در این مبحث به مفهوم و شرایط دعوی می پردازیم . در مفهوم اخص دعوا ، دعوا توانایی قانونی مدعی حق تضییع شده یا انکار شده در مراجعه به مراجع صالح در جهت به قضاوت گزاردن وارد بودن یا نبودن ادعا و ترتب آثار قانونی مربوط است . برای طرف مقابل دعوا توانایی مقابله با آن است . دعوا در مفهوم اعم، در بعضی مقررات به مفهوم منازعه و اختلافاتی آمده است که در مرجع قضایی مطرح گردیده و تحت رسیدگی بوده یا می باشد . بنابراین دعوا بدین مفهوم ، زمانی ایجاد می شود که دعوا در معنای اول یا دعوا در مفهوم اخص به وجود آمده است و دارنده آن را اعمال نموده و در معرض رسیدگی مرجع قضایی قرار داده است.
2.سند: سند به مفهوم عام ، در لغت به « آنچه بدان اعتماد کنند ، مدرک ، مستند و نوشته هایی که قابل استناد باشد » و « نوشته ای که وام یا طلب کسی را معین سازد و یا مطلبی راثابت کند » آمده است. در اصطلاح حقوقی در ماده ١٢٨٤ قانون مدنی : « سندعبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد بـاشد . اگرچه سند معمولا در اعمال حقوقی مانند عقود و ایقاعات از قبیل بیع ، اجـاره ، نکاح ، طلاق ، فسخ و رجوع نوشته می شود اما ممکن است در اعمال مادی و وقایع حقوقی ، نیز نوشته شود همانگونه که تولد و وفات در اسناد سجلی به وسیلۀ ادارات ثبت احوال نوشته می شود. در هر حال ، « نوشته » را ، على القاعده ، در صورتی می توان به مفهوم اصطلاحی ، سند دانست که از جمله دارای امضا ، اثرانگشت و یا مهر شخصی باشد که سند به او نسبت داده می شود. از دیدگاه اداری به نوشته ای که گویای انجام خدمت و یا فعالیتی از طرف افراد یا سازمانی نسبت به دیگران را بیان کند سند می گویند وارکان سند عبارتند از تاریخ و یا شماره ، امضاء یا اثر انگشت و یا مهر. سند و مدرک دو واژه ی مترادفند ، لکن آنچه این دو را از یکدیگر متمایز می سازد عام بودن مدرک است. به مکتوبات مورد استناد سند و به اشیاء مورد ا استناد مدرک می گویند ، کلیۀ اوراق ، مراسلات ، دفاتر ، پرونده ها ، عکس ها ، نوشته ها ، کلیشه ها ، نمودارها ، فیلم ها ، نوارهای ضبط شده و دیگر اسنادی که بطور دائم و غیردائم در تصرف دولت باشد و ارزش اداری ، مالی ، اقتصادی ، قضایی ، سیاسی ، فرهنگی ، علمی ، فنی و تاریخی داشته نگهداری دائمی آنها لازم باشد سند گفته می شود.
3.سند رسمی: به استناد ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی : « سند رسمی عبارتست از سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین و در حدود صلاحیت آنان و برابر مقررات قانونی تنظیم شده باشد » . با توجه به تعریف سند رسمی معلوم می گردد که اسناد رسمی از جانب سه دسته اداره ثبت ، دفاتر اسناد رسمی و سایر مأمورین رسمی تنظیم می گردد و هر کدام این سه دسته باید در حدود صلاحیت خود و بر طبق مقررات قانونی اقدام نمایند والا معتبر نخواهد بود و همچنین غیر از اسناد مذکور، سایر اسناد عادی است . بنابراین اگر سند نزد سردفتری که منفصل شده است یا مأموری که صلاحیت آنرا نداشته است تنظیم گردد آن سند رسمیت نداشته و در بعضی موارد اعتبار هم ندارد . همچنین اگر سندی نزد مأمورین ذیصلاح تنظیم ولی مقررات قانونی در تنظیم آن رعایت نشده باشد آن سند رسمیت نخواهد داشت. نتیجه می گیریم که تشریفات قانونی ثبت اسناد بر دو قسم است :
تشریفاتی که عدم رعایت آنها سند را از رسمیت خارج می کند مانند عدم امضاء سردفتر
تشریفاتی که عدم رعایت آنها سند را از رسمیت خارج نمی کند ، مانند عدم رعایت مقررات راجع به تمبر ( مادۀ ١٢٩٤ قانون مدنی )
4.اسناد لازم الاجرا: در بند الف مادۀ ۱ آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 11/6/1387 در تعریف سند لازم الاجـرا آمده است : « سند رسمی یا عادی که بدون صدور · از دادگاه قابل صدور اجراییه بـرای اجـرای مدلول سند باشد » . همچنین در تعریف سند لازم الاجرا گفته شده است که : « سند لازم الاجرا ، به مفهوم اعـم سندی است که تحمیل مفاد آن به مدیون یا متعهـد آن ، با مراجعه به تشکیلات اجرایی مربوط ، ممکن است ». مطابق قاعده جهت الزام اشخاص به انجام تعهداتی که بر عهده گرفته اند باید به دادگاه مراجعه نمود تا پس از اخـذ رأی قطعی و با صدور اجراییه الزام آنان به شیوه ی مقرر در قوانین مرتبط با اجرای احکام میسر گردد منتهی قانون گذار برای مطلق اسناد رسمی این امتیاز را قائل شده که مدلول آنها بدون نیاز به حکمی از محاکم دادگستری اجرا گردد . ماده ۹۳ قانون ثبت در این زمینـه مقـرر می دارد : « مدلول کلیۀ اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقـول بـدون احتياج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر در مورد تسلیم عين منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد » . هر چند مادۀ فوق در اجرای مدلول کلیۀ اسناد رسمی اطلاق دارد لیکن دو نکته در این خصوص باید مورد توجه قرار گیرد:
اول : مفاد اسناد رسمی در صورتی قابل اجراست که بیانگر تعهـدی باشد و درخواست صدور اجراییه نسبت به سندی که طی آن تعهدی مقرر نشده باشد منتفی است . دوم : مطابق تبصره ی دوم ماده ی ۵ آیین نامۀ اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا ورقۀ اجراییه را فقط نسبت به تعهداتی می توان صادر کرد که در سند به طور منجز قید شده باشد . بنابراین اگر اجرای تعهد منوط به وقوع حادثه ای باشد که اثبات وقوع آن نیازمند رسیدگی قضایی است صدور اجراییه در مورد آن سند ممکن نخواهد بود . حکم لازم الاتباع شماره ی ۲۹۱۵ مورخ ۱۳۳۷/۱۰/۲۵ هیأت عمومی دیوانعالی کشور نیز دلالت بر همین معنا دارد : « صدور اجراییه نسبت به سند رسمی موقعی جایز است که مدلول سند ثبت شده در دفتر اسناد رسمی صریح و بدون احتیاج به رسیدگی دیگری قابل اجرا باشـد . توجه به این واقعیت که دایره ی اجرای ثبت شأن رسیدگی به امـور ترافعی را نداشته و تنها جهت پرهیز از ارجاع همهی امور به دادگستری اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا بـه عـهـده ی آن قـرار گرفته است این نتیجه را در پی خواهد داشت که دایره ی اجرای ثبت فقط در مورد تعهداتی اقدام به صدور اجراییه خواهد نمود که ماهیتاً منجز ، صریح و بدون ابهـام بـوده و نیاز به رسیدگی در دادگاه نباشد . قانون گذار خاصیت و اعتبار لازم الاجرا بودن اسناد رسمی را به برخی اسناد عادی نیز اعطاء نموده است لذا دارندۀ این گونه اسناد عادی نیز می تواند جهت اجرای تعهدات مالی مندرج در آن به دایره ی اجرای ثبت اسناد و املاک مراجعه نماید . هر چند استاد عادی لازم الاجرا را عده ای در حكـم سند رسمی دانسته و این تعبیر در ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا هم بکار رفته است به نظر می رسد . باید این گونه اسناد را سند عادی تلقی نمود که یکی از امتیازات اسناد رسمی یعنی قراردادهای منعقده بین بانکها و اشخاص جهت اعطای تسهیلات مطابق ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 8/6/1382 ماده ی ۱۰ قانون تملک آپارتمان ها که بـه مـدیـر سـاختمان اجـازه می دهد پس از مطالبۀ سهم هزینه های مشترک با ارسال اظهارنامه از مالکی که از پرداخت آن امتناع می کند به استناد همین اظهارنامه تقاضای صدور اجراییه نماید ، تصمیمات کمیسـون مـاده ۷۷ قانون شهرداری ها در مورد میزان بدهی عوارض ، چک که مطابق ماده ی ۲ قانون صدور چک مصوب ۱۳۸۲ در حکم استاد لازم الاجرا می باشد و... .
5.دستوراجرا: در بند ج مادۀ ۱ آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در تعریف دستور اجـرا آمـده است . « یعنی دستور به اجرای سند رسمی ( یا در حکم سند رسمی مانند چک ) که حسب مورد توسط مراجع صالح ثبت یا سردفتر تنظیم کنندۀ سند صادر می شود » . در مادۀ ۲ آیین نامۀ فوق، مرجع درخواست اجراء مفاد اسناد لازم الاجرا مشخص شده که بسته به نوع سند ، دفترخانه ای که سند را ثبت کرده با ادارۀ ثبت محـل می باشد . سردفتر یا مقامات صالح اداره ی ثبت مکلفند ظرف مدت ۲۸ ساعت از تاریخ وصول تقاضای صدور اجراییه برگ های اجراییه را امضاء کرده و به مهر ویژۀ « اجرا می شود » رسانیده و برای اجراء نـزد مسئول بفرستند . عملیات اجرایی بلافاصله از دستور اجرا آغاز می شود در واقع با صدور دستور اجرا توسط مقامات ذی صلاح (= دارای صلاحیت ) خاصیت لازم الاجرا بودن سند از قوه به فعل در آمده و دارنده ی سند از آن پس از پشتیبانی دولت برای تحمیل اجرای مفاد سند بر متعهد برخوردار می گردد . زیرا پس از این که برگه های اجراییه امضاء شده و ممهور به مهر « اجـرا شـود » می گردد کلیه مأمورین اجرا و نیروهای دولتی و ضابطین مکلفند جهت اجرای آن همکاری لازم را داشته باشند.
6.عملیات اجرایی: عملیات اجرایی در مادۀ یک آیین نامۀ اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در مقام بیان مفهوم اصطلاحات بكـار برده شده در آیین نامه تعریفی از عملیات اجرایی ارائه نشده است. در تعریف عملیات اجرایی آمده است : هر کاری که در زمینه ی اجـراء آراء محاکم و اسناد رسمی ( و سایر اجراییات از قبیل اجراء شهرداری و دارایی ) در زمینۀ اجراء رأی یا سند و غیره صورت گیرد عنوان عمل اجرایی خواهد داشت و مجموعۀ چند عمل اجرایی عملیات اجرایی نامیده می شود . در اجراییات ثبت آغاز عملیات اجرایی ابلاغ اجراییه اسـت. لكـن پایان عملیات اجرایی تنظیم صورت مجلس مزایده است. بنابراین تنظیم سند اجرایی در اجراییات ثبـت خـارج از عملیات اجرایی است. از جمع مواد ۱۶۹ و ۱۷۲ آیین نامه اجرایی می توان گفت : « عملیات اجرایی مجموعه اقداماتی است که در فاصله ی زمانی بین صدور دستور اجرا ( مهر اجرا شود ) تا تنظیم و امضاء صورت مجلس مزایده صورت می گیرد » . ملاحظه می گردد شروع عملیات اجرایی امضاء اجراییه و پایان آن تنظیم صورت مجلس مزايـده می باشد . هرچند پس از اتمام عملیات اجرایی شکایت نسبت به اقدامات اجرایی صورت گرفته پذیرفته نیست و از این جهت شناخت زمان دقیق پایان عملیات اجرایی جهت پذیرش یا عدم پذیرش اعتراض مؤثر است منتهی حکم مذکور در مادهی ۱۷۲ آیین نامه اجرایی این اثر را از بین برده است چرا که به رئیس اداره ی ثبت محل اجازه می دهد که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال با تحویل مال ، عمل اجرا را مخالف قانون تشخیص دهد رأی بر تجدید عمل اجرایی بدهد که نتیجه ی آن پذیرش اعتراض ذی نفع تا این مرحله توسط رئیس اداره ی ثبت محل خواهد بود
7.قولنامه: حقوقدانان کشور تعاریفی از قولنامه ارائه کرده اند که به برخی از این تعاریف اشاره می شود : « قولنامه سندی است که در آن عاقدی تعهد فروش عین معینی را که مالک آن است در آینده ای معلوم در برابر ثمن معلوم می کند. در حین تنظیم قولنامه نقل ملکیت صورت نمی گیرد. ( جعفری لنگرودی ، حقوق ثبت ) . « در مواردی که دو شخص تصمیم به پیمانی گرفته اند و در شرایط آن نیز باهم کنار آمده اند ، گاه به دلیل موانع خارجی نمی توانند پیمان نهایی را به طور قطع واقع سازند پس برای اینکه زمینه را آماده سازند و در آینده نیز به وقوع قرار داد مطمئن باشند ، در برابر هم تعهد می کنند که آن را در مدت معین و با همان شرایط مورد توافق معقد سازند این پیمان مقدماتی را قولنامه می نامند ( کاتوزیان، اثبات و دلیل اثبات جلد اول )
( حقوق ثبت املاک- محمود تفکریان- نگاه بینه- چاپ 1400 )
( حقوق ثبت ( ثبت املاک )- محمدجعفر جعفری لنگرودی- گنج دانش- چاپ 1400 )
( اثبات و دلیل اثبات جلد اول- دکتر ناصر کاتوزیان- میزان- چاپ 1400 )
