افراز ملک مشاع

۱. در تفکیک اراضی لازم نیست ملک مشاع باشد. بلکه یک نفر هم که مالک شش دانگ زمین بزرگی است میتواند آن را به قطعات کوچک تر تقسیم نماید. اما در افراز لازم است، ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک.   این اصطلاح به کار برده نمی شود.

۲. اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود. یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ای نسبت به سهم خود مالکیت دارند. اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن واشتراک خارج می شود. 

۳. تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکاء صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش ملک آسان تر باشد انجام می شود. ولی در افراز ملک بر مبنای سهام شرکاء تقسیم می شود. 

۴. در تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد . جنبه قضایی ندارد و همواره در صلاحیت اداره ی ثبت است ولی افراز چون بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف استف تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه است. (شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص ۱۱۳)